Mua nhà đất đặt cọc tiền như thế nào an toàn?

Việc đặt cọc mua nhà riêng hay căn hộ, đất dự án Bất Động Sản đều tiềm ẩn nhiều rủi ro mà người tiêu dùng không thể lường trước được. Vậy, đặt cọc mua nhà đất sao cho an toàn? Cùng đi tìm hiểu nhé!

kinh-nghiem-dat-coc-nha-dat

an toàn khi đặt cọc đất

Những điều cần biết về mua bán nhà đất, xuống tiền đặt cọc

Theo quy định, các dự án BĐS phải triển khai xong phần móng nền đối với chung cư và cơ sở hạ tầng với dự án đất nền mới được bán cho khách hàng. Tuy vậy, hoạt động đặt cọc giữ chỗ với Dự Án BĐS diễn ra ở chủ yếu các dự án bđs đang thiết kế và xây dựng.

Đánh vào tâm ý muốn có lời nhanh của CĐT, việc giữ chỗ được các chủ đầu tư của dự án làm ngay từ đầu khi chưa mở bán dự Án BĐS. Khách hàng muốn mua nhà giá tốt nhất hoặc chủ đầu tư dự án muốn lướt sóng kiếm lợi nhuận thì thường phải kê mua nhà ở trong đợt đầu công bố dự án Bất Động Sản. Và muốn giữ chỗ chung cư có địa thế đẹp, người tiêu dùng phải tiến hành thủ tục đặt cọc. Việc này là hình thức tự nguyện thuận mua vừa bán của cả phía 2 bên, người tiêu dùng cần tỉnh táo để né tránh rủi ro.

Theo lý giải của các chủ đầu tư của dự án, đó là động thái thăm dò thị trường, khảo sát nhu cầu của người tiêu dùng, để định hình giá trị mẫu sản phẩm, cũng như kế hoạch xúc tiến thiết kế và xây dựng các dự án bđs.

Trên thực tế có rất nhiều trường hợp bên mua nhà ở ký thỏa thuận đặt cọc, giao tiền cho bên bán nhưng bên bán đề ra nhiều nguyên nhân vô lý để bên mua không có khả năng thực hiện tiếp HĐ dẫn đến mất tiền đặt cọc.

Nhiều trường hợp, người tiêu dùng không điều tra kỹ trước lúc mua đất, sau khi đặt cọc mới biết được mảnh đất đó thuộc diện quy hoạch và còn nợ thuế đất. Việc mua mảnh đất chưa được pháp luật công nhận và cũng tồn tại tiềm ẩn nguy cơ mất luôn tiền đặt cọc.

1427872909-xhwgvay_tien_mua_nh_2_jllm

tiềm ẩn nhiều rủi ro khi đặt cọc

trước khi xuống tiền đặt cọc mua nhà tại cầu giấy dưới 2 tỷ bạn cần tham khảo những điều này.

Trao đổi về việc này, Luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Giám đốc công Ty luật TNHH Đức An cho biết thêm, thực chất vấn đề đặt cọc là 1 biện pháp nhằm đảm bảo thực thi nghĩa vụ và trách nhiệm án dân sự của người mua. Khi các bên đã đặt cọc nhưng không thực hiện giao kết, nghĩa vụ và hậu quả pháp lý sẽ phát sinh. Trong số đó, khi khách hàng từ chối ký hợp đồng đặt cọc sẽ bị mất khoản tiền đặt cọc trước đây.

Nhiều khi phía 2 bên ký HĐ đặt cọc nhưng lại không lập thành hợp đồng, hoặc lập HĐ không có người làm chứng hoặc công chứng. Khi một trong 2 bên từ chối giao kết hợp đồng thì lại chưa có bằng chứng để giải quyết mâu thuẫn tranh chấp, nên bên bị từ chối thường bị yếu thế trong trường hợp này.

Về hình thức HĐ đặt cọc, rất có khả năng viết tay hoặc đánh máy, có chữ ký của bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng ủy quyền. Khách hàng nên có một số người làm chứng hợp đồng đặt cọc. Nội dung HĐ đặt cọc nên thể hiện rõ số tiền đặt cọc là bao nhiêu, sẽ giao số tiền còn sót lại sau khi hợp đồng được công chứng, cùng theo đó nêu thời gian rõ ràng và cụ thể 2 bên sẽ tiến hành ký cam kết hợp đồng.

Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, tiến hành hợp đồng án dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Còn nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết thì phải trả cho bên đặt cọc số tiền đặt cọc và một khoản tiền tương tự giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

“Khi ký kết các HĐ thường không có quy chế người mua cần đặt cọc số tiền bao nhiêu mà tùy thuộc vào sự thỏa thuận của bên bán và bên mua. Khách hàng mua căn hộ nên có sự xem xét trước quyết định đặt cọc, và khi đã đặt cọc thì chú ý trong năm bao lâu phải ký hợp đồng ủy quyền công chứng để bảo đảm tính hợp pháp của hợp đồng”, bà Hảo cho biết thêm.

Người mua nhà cũng cần được chú ý, tiền đặt cọc hoàn toàn khác với tiền thanh toán, tuy vậy đôi khi tiền đặt cọc được chuyển thành tiền để thanh toán khi phương án đặt cọc chấm dứt. Do cách hiểu sai tiền đặt cọc với tiền thanh toán nên nhiều thanh toán giao dịch xẩy ra tranh chấp, phía hai bên sử dụng sai tiền cọc. Có 1 số chủ đầu tư dự án tận dụng vấn đề đặt cọc, chiếm dụng trái phép tiền của người mua hay sử dụng tiền sai mục đích gây rủi ro không may cho người mua.

Đối với việc đặt cọc mua và bán nhà, luật sư Lê Thị Chiêu Oanh – công Ty Luật TNHH Đất Luật cho biết, theo luật, HĐ đặt cọc chỉ cần lập thành văn bản hợp với quy định của pháp luật là đã có hiệu lực pháp luật mà không cần bắt buộc phải công chứng. Cho nên vì vậy, để tiêu giảm rủi ro không may khi ký hợp đồng đặt cọc mua bán nhà, trước hết khách hàng cần kiểm tra thực trạng pháp lý của căn nhà, xem căn nhà có đủ điều kiện để bán hay không.

Khách hàng cần xem giấy chứng nhận quyền sở hữu chung cư, căn nhà đó không có tranh chấp về quyền sở hữu, không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan chính phủ có thẩm quyền. Bên bán nhà ở phải là chủ sở hữu căn hộ chung cư cao cấp hoặc người đại diện thay mặt theo quy chế của pháp luật về án dân sự và có năng lực hành vi dân sự.

“Người mua nên đề xuất kiến nghị người bán đáp ứng đầy đủ bản sao có công chứng mới nhất của Giấy ghi nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu căn hộ cao cấp và tài sản khác gắn liền với đất của căn nhà nêu trên cùng hộ khẩu, chứng minh nhân dân của người bán (của cả vợ chồng nếu người bán đã có vợ, chồng), đồng thời, đến Ủy Ban Nhân Dân cấp xã nơi có đất đề xuất cung cấp các Thông tin trở về quê hương ở như nêu trên để kiểm tra điều kiện căn hộ cao cấp bán trước lúc đặt cọc”, luật sư Oanh khuyến cáo.

Khi đặt cọc, người mua nên phải lập hợp đồng đặt cọc, trong đó quy định rõ nghĩa vụ và trách nhiệm của bên bán nếu phạm luật, yêu cầu bên bán trả lại tiền đặt cọc và một khoản tiền tương tự số chi phí đặt cọc hoặc một số tiền lớn hơn ngay lập tức trong trường hợp bên bán không thực hiện đúng cam kết, luật sư Oanh cho biết.