Tồn kho bất động sản tăng quá nhanh gây nhiều khó khăn

So với cùng kỳ, tổng giá trị tồn kho của các doanh nghiệp địa ốc niêm yết hiện đã tăng 38%, lên đến hơn 223.000 tỷ đồng.

Lượng hàng tồn kho tăng nhanh là một trong nhiều vấn đề được đề cập đến trong văn bản kiến nghị tháo gỡ khó khăn để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển mà Hiệp hội Bất động sản TP.HCM uy tín (HoREA) công bố mới đây.

Theo HoREA, tổng giá trị hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán đang tăng quá nhanh. Giá trị hàng tồn kho tính đến cuối năm 2019 đã tăng 38% so với cùng kỳ năm trước, hiện lên đến 223.474 tỷ đồng. Trong đó có 24 doanh nghiệp có giá trị hàng tồn kho trên 1.000 tỷ đồng, 4 tập đoàn có giá trị tồn kho từ 4.200 – 7.397 tỷ đồng. Hai tập đoàn hàng đầu chiếm 63% tổng tồn kho toàn thị trường.

Sự gia tăng lượng hàng tồn kho bất động sản sẽ là gánh nặng cho doanh nghiệp và nền kinh tế nói chung. Hàng tồn kho đã ra thành phẩm nhưng chưa bán được sẽ ảnh hưởng đến tính thanh khoản, có thể khiến doanh nghiệp phá sản. Hàng tồn kho thuộc nhóm dự án bị dừng triển khai, chưa ra sản phẩm sẽ khiến chi phí, lãi vay ngày càng lớn.

Do không có hàng để bán hoặc không bán được hàng nên hầu hết các doanh nghiệp bất động sản niêm yết đều có kết quả kinh doanh sụt giảm. Mức tăng trưởng doanh thu bình quân năm 2019 của đa số các doanh nghiệp địa ốc niêm yết là 7%, lợi nhuận sau thuế tăng 11% trong khi mức tăng trưởng năm 2018 là 47%.

Để giải quyết khó khăn cho thị trường bất động sản trước núi hàng tồn kho ngày càng lớn, HoREA cho rằng, các địa phương và cơ quan có thẩm quyền cần giải quyết những vướng mắc về pháp lý và thủ tục hành chính.

HoREA kiến nghị Chính phủ chỉ đạo rà soát, đưa ra kết luận xử lý các dự án thuộc diện rà soát, thanh tra để các chủ đầu tư chấp hành. Khi vướng mắc được tháo gỡ, các doanh nghiệp sẽ có cơ sở thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung với Nhà nước, tiếp tục thực hiện dự án, bổ sung sản phẩm cho thị trường.

Dở dang, dự án làm mãi không xong

Đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì chỉ tiêu “hàng tồn kho” được ghi nhận trên bảng cân đối kế toán của báo cáo tài chính gồm có 2 khoản mục: hàng hóa (là sản phẩm hoàn thiện như căn hộ chung cư TPHCM, nhà ở…) và chi phí sản phẩm dở dang (là giá trị quyền sử dụng đất, chi phí lãi vay đã được vốn hóa, chi phí thiết kế, chi phí xây dựng… của các dự án đang trong giai đoạn triển khai).

Theo lý thuyết là vậy nhưng trên thực tế có rất nhiều án thực hiện mãi không xong một dự án vì nhiều lý do (cả về thủ tục pháp lý, vốn..) nên dự án cứ “chình ình” mãi trong mục bất động sản dở dang.

Điển hình như trường hợp của Công ty CP Quốc Cường Gia Lai (mã CK: QCG). Công ty này có tới 7.382 tỷ đồng hàng tồn kho tính đến cuối quý I/2019. Trong cơ cấu hàng tồn kho, bất động sản dở dang chiếm tới 6.932 tỷ đồng.

Trong số bất động sản dở dang thì dự án Khu dân cư Phước Kiển của Quốc Cường Gia Lai “om” số tiền lên tới mấy nghìn tỷ đồng của QCG nhưng “dang dở” mãi không xong vì lùm xùm pháp lý.

Còn lại, các dự án tồn kho khác cũng khiến QCG chật vật đó là dự án De Capella, dự án khu dân cư Lô 4, dự án chung cư Quốc Cường Gia Lai II, dự án Tân Phong… Giá trị hàng tồn kho chiếm tới gần 70% tổng tài sản của QCG và gần gấp đôi vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp.

Một “đại gia” địa ốc khác cũng có mức tăng hàng tồn kho lớn không kém đó là Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long (NLG). Tính đến hết quý I, giá trị hàng tồn kho doanh nghiệp này là 4.893 tỷ đồng, tăng thêm 1.632 tỷ đồng so với con số đầu năm.

Ngoài ra, còn nhiều đại gia khác cũng đang “đau đầu” với lượng hàng tồn kho lớn như Công ty CP Phát triển Hạ tầng Kỹ thuật (5.094 tỷ đồng); Bất động sản Phát Đạt (5.023 tỷ đồng); Công ty CP đầu tư và công nghiệp Tân Tạo (4.889 tỷ đồng); Tập đoàn Đất xanh (4.319 tỷ đồng); Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (4266 tỷ đồng); Tập đoàn Hà Đô (3.744 tỷ đồng); Công ty CP Đầu tư và Phát triển đô thị và khu công nghiệp Sông Đà (3.590 tỷ đồng); Công ty CP Kinh doanh và phát triển Bình Dương (3.587 tỷ đồng); Tổng Công ty Cổ phần Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam (3.403 tỷ đồng); Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển đô thị Sài Đồng (3.343 tỷ đồng); Tổng Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng (3.199 tỷ đồng)…